事業用の建物賃貸借契約書を作成する際のポイント

会社事業を行うについて、事業に供する建物を借りることや貸すことは誰しもが経験されることです。そこで必要となるのが、賃貸借契約です。
しかし、事業用の建物賃貸借契約は一般の賃貸借契約とは毛色を異にします。そのため、一般の賃貸借契約書と同様に契約書を作成してしまうと、多くの場合、当該賃貸借契約に関する紛争やトラブルに巻き込まれてしまいます。契約書作成の際には作成にとって重要なポイントを事前に知っておくことが必要です。

１　物件の特定
まず、賃貸借契約で目的物は契約締結の最も大きな目的です。そのため、目的物が借主の意向に沿った目的物で無ければ契約の根幹を覆す結果となります。そうならないためにも目的物を適切に特定する必要があります。具体的には、目的物の所在、面積、建物の名前等が契約書上で正確に記されていることが大切です。

２　「事業用」であることの明記
事業用建物の賃貸借の場合には「事業用」であることを明記しておきましょう。貸す側においては、事業以外の用法で使用された場合には、用法遵守違反として契約の解除がしやすくなります。他方で、賃借人としても、「事業用」以外による使用を行わないインセンティヴとなります。賃借人の立場からはなるべく「事業用」の範囲を広く解釈可能にしておけるようにすると、用法遵守義務違反の責任を問われにくくなり、有効です。

３　賃料規定の工夫
事業用の建物の賃貸借契約の場合、長期契約であることが多く、賃料は一般的な賃貸借契約に比べて多額であることが多いです。そのため、賃料増減トラブルが非常に多いです。そのため、賃借人の立場からはどのような場合に賃料の増減が行われるのかということを正確に定めておくことが必要です。賃貸人としては、賃料の据え置きなどを行うことで安定した賃料収入を確保しやすくなります。

４　保証金の規定
一般的に事業用建物の賃貸借契約の場合、保証金の差し入れが行われます。保証金は敷金のような性質を有しています。しかし、先にも述べたように事業用賃貸借契約の賃料は高額であるため、保証金も多くの場合、高額です。そこで、賃借人の立場としては、不必要に補償金を回収されてしまわないように契約書上に保証金の額を明示しておく必要があります。

５　解約条項
事業用建物の賃貸借契約では、一般的賃貸借契約と同様に中途解約を行う場合もあります。そこで違約金と解約通知について条項で明示しておくことで紛争解決を未然に防止することが可能です。
解約通知については、解約をいつまでに申し入れれば解約することができるのかという期間を明示する必要があります。また、違約金についても事前に額や算定方法を細かく定めることが必要です。賃貸借契約を開始するには、その終了についてもきちんと定めましょう。

６　建物の明け渡しと原状回復
契約が終了したのちの建物明け渡しや原状回復もトラブルになりやすいです。賃貸人の立場からは、賃借人が契約終了後にも建物を使用し続ける場合には、賃借人の費用によって建物の明け渡しや原状回復を行わせるといった条項を設ける必要があります。明け渡しや原状回復について、どちらが費用支出を行うのかについて、明記することが紛争の未然防止となります。

以上のように、事業用建物の賃貸借契約は、その特殊性から、契約書において注意しなければならないポイントがいくつかあります。上記に挙げた他にも注意すべき点は少なくありません。そのため、事業用建物の賃貸借契約書作成についてご検討の方は、その作成にお悩みでしたら、弁護士などの専門家にご相談されることをお勧めします。

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