立ち退き・明け渡し問題

賃借人が賃料を滞納している、使い方が悪い、近隣トラブルの原因となっている、その他不動産の価値を減少させるような行為を行っているときは，どのように対応すべきでしょうか。

まず、賃借人に対し、問題の是正を求めます。口頭で是正を求めてもよいですが、後の証拠とするために、書面等で行うのがよいでしょう。
賃借人が応じずに問題が解決しない場合や悪質な場合には、賃貸借契約を終了させて、不動産の明渡を求めることになります。

賃貸借契約の終了には、賃料不払いや用法順守義務などの債務不履行を理由とする解除や契約期間の満了や中途解約による終了などが考えられます。

①賃料不払、用法遵守義務などの債務不履行を理由とする賃貸借契約の解除
賃貸借契約で定められた賃料を支払わない、賃借目的物の扱いが雑で用法遵守義務に違反しているなどの場合、賃貸借契約を解除して終了することができます。
ただし、軽微な債務不履行では契約の解除をすることはできず、賃貸借契約における当事者間の信頼を破壊するような債務不履行が解除に必要です。

②契約期間の満了
賃貸借契約の期間が満了した場合に契約を更新を拒絶することにより、契約を終了することができます。
もっとも、適切な手続きをとらないでなにもしないままだと、契約が自動的に更新される場合もありますし、借地借家の場合には、更新拒絶のために正当事由が必要となりますので。注意が必要です。

③中途解約
契約期間中においても、賃貸人から中途解約を行うことにより、契約を終了することができます。
もっとも、期間の定めの有無、中途解約条項の有無など中途解約が認められるかどうかという点や、借地借家の場合には正当事由が必要となるという点に注意が必要です。

このように、賃貸借契約の終了は、実態に応じた終了方法を選択する必要があり、終了には信頼関係の破壊や正当事由などの一定のハードルがあります。
賃貸借契約の終了は判断や対応が難しいものもありますので、不動産経営のトラブルにお悩みの方は弁護士に一度ご相談ください。

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