立ち退き・明け渡し問題

賃借人が賃料を滞納している、使い方が悪い、近隣トラブルの原因となっている、その他不動産の価値を減少させるような行為を行っているときは,どのように対応すべきでしょうか。

 

まず、賃借人に対し、問題の是正を求めます。口頭で是正を求めてもよいですが、後の証拠とするために、書面等で行うのがよいでしょう。
賃借人が応じずに問題が解決しない場合や悪質な場合には、賃貸借契約を終了させて、不動産の明渡を求めることになります。

 

賃貸借契約の終了には、賃料不払いや用法順守義務などの債務不履行を理由とする解除や契約期間の満了や中途解約による終了などが考えられます。

 

①賃料不払、用法遵守義務などの債務不履行を理由とする賃貸借契約の解除
賃貸借契約で定められた賃料を支払わない、賃借目的物の扱いが雑で用法遵守義務に違反しているなどの場合、賃貸借契約を解除して終了することができます。
ただし、軽微な債務不履行では契約の解除をすることはできず、賃貸借契約における当事者間の信頼を破壊するような債務不履行が解除に必要です。

 

②契約期間の満了
賃貸借契約の期間が満了した場合に契約を更新を拒絶することにより、契約を終了することができます。
もっとも、適切な手続きをとらないでなにもしないままだと、契約が自動的に更新される場合もありますし、借地借家の場合には、更新拒絶のために正当事由が必要となりますので。注意が必要です。

 

③中途解約
契約期間中においても、賃貸人から中途解約を行うことにより、契約を終了することができます。
もっとも、期間の定めの有無、中途解約条項の有無など中途解約が認められるかどうかという点や、借地借家の場合には正当事由が必要となるという点に注意が必要です。

 

このように、賃貸借契約の終了は、実態に応じた終了方法を選択する必要があり、終了には信頼関係の破壊や正当事由などの一定のハードルがあります。
賃貸借契約の終了は判断や対応が難しいものもありますので、不動産経営のトラブルにお悩みの方は弁護士に一度ご相談ください。

 

中嶋法律事務所では新宿区、中央区、文京区、千代田区、渋谷区、江東区を中心に東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県で債権回収、介護事業、不動産、企業法務など法律問題全般について対応しています。
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弁護士紹介

弁護士 福岡祐樹

所属団体
第一東京弁護士会
注力分野

債権回収

介護事業(経営側)

不動産

企業法務

執務方針
依頼者の皆様のご依頼、ご要望を最大限実現するために、誠実に粘り強く取り組みます。
経歴
2002年3月 香川県立高松高等学校 卒業
2006年3月 東京大学法学部 卒業
2008年3月 東京大学大学院法学政治学研究科 卒業
2009年12月

弁護士登録(62期)

田辺総合法律事務所入所

2013年3月 民間企業へ社内弁護士として出向(2016年3月まで)
2016年4月 中嶋法律事務所入所
著書・講演 等

『【Q&A】大規模災害に備える企業法務の課題と実務対応』(清文社・共著)

『会社が労働審判手続を申し立てられた場合の実務対応』

(BUSINESS LAW JOURNAL 2012.3 No.48)

『病院・診療所経営の法律相談』(青林書院・共著)

『企業間契約交渉におけるトラブルと実務上の留意点~契約締結上の過失を中心に~』(BUSINESS LAW JOURNAL 2014.4 No.73)

『わかりやすい保育所運営の手引-Q&Aとトラブル事例-』

(新日本法規・共著)

『逐条 破産法・民事再生法の読み方』(商事法務・共著)

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